Покупка дома — серьёзная трата, к которой люди заранее готовятся несколько лет. Зная это, удивительно слышать истории обманутых покупателей, которые, не подумав, брали прекрасный по всем характеристикам дом, а получили конструкцию, требующую ощутимых денежных вливаний на ремонт сверху. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нельзя недооценивать важность строительной экспертизы при покупке дома.

Законодательное обоснование
Вопросы проверки жилых помещений на соответствие нормам и ответственности застройщика за недобросовестное выполнение своих обязанностей, законодательно раскрываются в Гражданском Кодексе РФ. За пренебрежение правилами безопасности при постройке и намеренное строительство не по проектному плану предусмотрены штрафы, а в случае наличия пострадавших возможны меры по лишению свободы, ограничению профессиональной деятельности и т.д.
Достаточно редко недобросовестный застройщик не соблюдает нормы безопасного строительства. При этом держит для вида «чистый» проектный план без ошибок с каким-то умыслом, обычно это просто желание сэкономить.
Обывателю не видны траты, которые неизбежны, если всё делать качественно и по правилам, а хорошие, безопасные материалы тоже стоят куда дороже контрафакта и складских остатков, которые можно купить за полцены. Если в смете, утверждённой с будущим покупателем дома, указаны одни материалы, а по факту закуплены и использованы другие, это мошенничество, наказуемое уже согласно УК РФ.

Проведение технической оценки частного жилого строения
Ключевое отличие технической экспертизы от простого личного осмотра с юристом или без него, заключается в использовании специальной аппаратуры для замеров показателей по нормам. Причём специалистом, разбирающимся в свойствах материалов, последствиях халатности и «экономии».

Необходимо тщательно проверить постройку по трём основным критериям:
Дом и дополнительные постройки, если они имеются, в чёткости соответствуют проектному плану участка. Если этим пренебречь, у будущего владельца будут проблемы с законом — как только несоответствие документации всплывёт, придётся исправлять это за свои деньги.
При строительстве были соблюдены все правила СНиП (строительные нормы и правила). Несоблюдение их небезопасно для жильцов, а если постройка в будущем будет использоваться в любых целях, отличных от личного пользования (фактического проживания) — наказуемо.
Все используемые при строительстве, отделке, монтажных работах материалы — безопасны для здоровья, не приведут к аварийным ситуациям, соответствуют нормам пожарной безопасности и т.д.
Самостоятельно будущий собственник не сможет провести такую экспертизу, так что существуют агентства и специалисты-одиночки, занимающиеся экспертизами и оценками. Работа таких профессионалов стоит недёшево, но по факту экономит значительные средства — если в объекте купли-продажи недвижимости есть изъяны, продавец сделает всё, чтобы обмануть покупателя без эксперта. Чем дороже приобретаемый дом, тем выше потенциальная стоимость его ремонта и доработки до состояния соответствия СНиП.

В наших прочих статьях подробно расписан порядок проведения судебной строительной экспертизы, строительно-технической экспертизы, а также особенности ее проведения для частного дома.

Что в нее входит?
Состав экспертизы зависит от типа постройки, её размера, количества этажей и прочих индивидуальных деталей, но всегда направлен на выявление соответствия или несоответствия нормам и уровня безопасности. Задача проверяющего — найти то, что продавец прячет от покупателя, не желая терпеть дополнительные убытки на устранение недостатков перед продажей. Это основная причина, по которой не стоит жалеть денег на профессионала — он осмотрит дом до подписания бумаг.

ВАЖНО! Все претензии к застройщику/бывшему владельцу после документального оформления постройки с дефектами не имеют смысла.

Что скорее всего будет проверено:
устойчивость конструкции и целостность/долговечность фундамента в зависимости от его типа;
анализ монолитных компонентов постройки;
соответствие основных элементов конструкции (пол, потолок, стены) стандартам качества в заявленной ценовой категории (нет ли неровностей, провалов, соблюдены ли нормы по объёму, толщине);
качество внутренней отделки дома (если есть);
безопасность используемых материалов — все должны быть разрешены к применению на территории РФ, не быть токсичными или как-либо иначе опасными для жильцов.
Для проведения экспертизы нужен опыт проверяющего и необходимые для замера инструменты, которые специалисты имеют при себе. Нанимая эксперта, нужно обратить внимание на наличие лицензии у него или агентства, через которое покупается услуга, отзывы и, если возможно, бывших клиентов.

Обследование при подготовке к сделке
Не стоит всё сваливать на нанятых профессионалов. Покупка дома с целью последующего проживания в нём — это личное дело. Чтобы лучше понимать, в каких условиях вы будете проживать в ближайшем будущем, необходимо посетить объект лично.

Неважно, покупаете ли вы готовый дом у бывшего собственника или осматриваете голую «коробку» от застройщика — во время личного осмотра, особенно вместе с экспертом, можно добиться от продавца исправления дефектов или вовремя отказаться от покупки, выбрав другое предложение.

Как правильно осмотреть объект?
Старайтесь подходить к делу объективно и с холодной головой. Отложите в сторону доводы об экстерьере, расположении, транспортных развязках и родственниках/знакомых, живущих неподалёку. Это важные факторы, но сторонние и к качеству дома не относящиеся. Не поленитесь ознакомиться с проектным планом, узнайте список документов, которые должны быть у продавца для безопасности и «чистоты» сделки. Чем более осведомлённым вы будете, тем меньше вероятность обмана или упущения деталей по невнимательности.

СПРАВКА! Вооружитесь простейшими инструментами для элементарных замеров и фиксации недостатков: фотоаппаратом, строительной рулеткой, уровнем. Это немного, но с их помощью уже можно заметить кривую планировку, некачественный материал и «экономию» со стороны продавца.

Особое внимание на:
состояние коммуникаций, если они проведены;
наличие в доме признаков сырости, грибка;
токсичные и просто подозрительные запахи стройматериалов;
определяемые только по звуку изъяны покрытия (скрипящий пол, реагирующий на вес, например).
Уделите немного внимания и внешним постройкам, если они также переходят под вашу собственность. Своевременное внимание к мелочам никогда не бывает лишним — даже если никаких дефектов не будет выявлено, знать свой дом с технической стороны ещё никому не помешало.

Что важно знать?
Если вы ранее не сталкивались со сложностями, которые возникают из-за халатно оформленной документации, то бумаги, связанные с недвижимостью — очень плохой вариант, чтобы начинать.

Новому собственнику может быть безразлично «юридическое» состояние его имущества, а интересно только фактическое, но такой подход перестаёт работать при оформлении имущества по любому поводу, его глобальной модернизации (пристройки, сторонние сооружения на участке) и передаче по наследству.

Правильно составленная «чистая» документация — критично важный элемент сделки.
Документы, которые должны быть предъявлены продавцом в обязательном порядке
Есть заверенный список документов, игнорировать отсутствие которых противозаконно. Без большинства из этого списка покупку вообще можно признать недействительной и отсудить свои деньги у мошенника назад — редкая, почти невозможная удача.

Что необходимо проверить у продавца:
бумаги, подтверждающие право собственности на дом (и на участок, если он тоже часть сделки);
документы, идентифицирующие личность;
свидетельство о браке или его расторжении;
технический паспорт объекта купли-продажи.
Список может меняться в зависимости от ситуации (один из владельцев дома несовершеннолетний и т.д.) — в таких спорных вариантах лучше запастись помощью юриста, так как государство эффективно защищает права лиц с недееспособностью по любой причине.

ВАЖНО! Если продавец ведёт себя странно, подозрительно и его действия со стороны напоминают по признакам психические расстройства, лучше отказаться от сделки совсем. Судебные процессы по сделкам, совершённым недееспособным гражданином, почти всегда признают недействительными.

Документы желательно проверить на подлинность, предоставив данные юристу — он скажет, был ли задействован продавец в подозрительных махинациях и точно определит юридический статус дома.

Читайте также о правовой экспертизе договоров и других документов.

Заключение
К серьёзным покупкам следует подходить серьёзно, особенно если речь идёт о недвижимости. Невнимательность или сознательный отказ от экспертизы из нежелания тратить лишние средства в лучшем случае приведёт к необходимости исправлять дефекты, о которых новый собственник даже не подозревал при покупке. В худшем же — вы попадёте в ловушку мошенников, впустую потратив огромные деньги.