Оценка квартиры по рыночной стоимости. Порядок и особенности

Определить ценность принадлежащего вам объекта недвижимости — задача профессионального уровня. Оценка стоимости квартиры требует понимания рыночного механизма формирования цены, технических навыков и умения сводить воедино большое количество факторов. Необходимость в квалифицированном заключении возникает во всех случаях, когда с жильем осуществляются операции отчуждения, разделения на доли, оно готовится к использованию в качестве залога или объекта аренды.

В ряде случаев это обязательная процедура, результата которой в виде правильно оформленного Отчета могут потребовать различные организации:

• банки — для обращения имущества в залог при выдаче кредитов и оформлении ипотеки;
• налоговые органы — для расчета налога на недвижимость по новой формуле;
• суды — в случае раздела имущества, выделения долей собственников;
• нотариусы — для оформления завещания и при вступлении в наследство, особенно, когда на имуществу претендует сразу несколько человек;
• органы опеки — если речь идет о соблюдении прав несовершеннолетнего при купле-продаже жилья с принадлежащей ему долей.

Результат независимой оценки квартиры служит серьезным аргументом в переговорах о ее покупке и продаже. Это показатель вашей готовности вести дело всерьез и ориентироваться на реальные цифры. Как продавец вы можете аргументировать свои запросы, как покупатель — определить верхнюю и нижнюю границу обоснованной цены.

Как оценить квартиру и другую недвижимость

Как заказать оценку квартиры, подготовиться к ней, организовать процедуру?

Для этого необходимо связаться с выбранным вами специалистом и подготовить документы, которые он обязан указать в своем отчете. Для проведения работ потребуется снять копии:

• свидетельства или документа, которым установлено ваше право собственности и распоряжения имуществом;
• для объектов, не прошедших приватизацию — договора социального найма жилья;
• технического паспорта и экспликации помещений;
• своего паспорта (заказчика) и паспортов остальных собственников, если таковые имеются.

В заявке на проведение работ указывается цель оценки. После приема заявки вам предложат согласовать стоимость работ, ознакомиться с правилами и прайс-листом, изучить образец договора, на основании которого работает оценщик.

Оценщик квартир — полномочия и права

Кто имеет право оценивать рыночную стоимость жилья? С 2008 года, после отмены лицензирования, оказание таких услуг с выдачей Отчета может быть поручено специалисту, являющемуся членом СРО — саморегулируемой организации. Обратите внимание, что вам не должны демонстрировать лицензию — существует свидетельство о членсве в СРО. Проверить подлинность можно простым способом: зная наименование организации, посетить ее сайт и найти оценщика в списках членов.

Почему это важно? Отчет специалиста является официальным документом, который принимается только в том случае, если он правильно оформлен и выдан уполномоченным независимым оценщиком. Без выполнения этих условий он не будет иметь силы, и вы столкнетесь с отказом в приеме.

Порядок независимой оценки квартиры

Каков порядок оценки квартиры и другой недвижимости? Специалист в вашем присутствии производит осмотр объекта. При этом делаются замеры для уточнения площади, высоты потолков, габаритов проемов. при необходимости оценщик фотографирует разные точки и помещения, чтобы представленная в отчете информация была обоснованной и доказательной.

По итогам осмотра и изучения переданных вами документов (копий) специалист определяет рыночную стоимость объекта и составляет официальный отчет. Если речь идет о необходимости указать ценность отдельных долей, то следует обговорить эту особенность заранее, чтобы оценщик смог собрать необходимые данные и внести их в свое заключение.

Отчет оценщика

Через 3 — 4 дня вы получаете на руки Отчет, который должен содержать:

• основание проведения работ — обычно вписываются данные из договора;
• информацию о компании, информацию о конкретном специалисте-оценщике, производившем осмотр и расчеты;
• указание цели оценки;
• описание недвижимости, подробные идентификационные данные объекта, его особенности, характеристики;
• документы, предъявленные и переданные в виде копий;
• описание методов и использованных для расчетов данных;
• окончательный результат оценки объекта недвижимости, квартиры, представленный в сумме, которая получена на основании анализа данных и расчетов.

Оценщик может указать в Отчете другие данные и обстоятельства, которые потенциально способны оказать воздействие на рыночную стоимость объекта. В окончательном виде листы Отчета должны быть пронумерованы, документ прошит, заверен печатью и подписью исполнителя работ.

Методика оценки недвижимости

Существует несколько методов оценки стоимости квартиры, которыми может воспользоваться специалист.

1. Сравнительная методика — оценщик рассматривает аналогичные объекты и находит признаки схожести или несоответствия, в результате получая среднюю для рынка величину, которая и соответствует реальной цене. Это надежный способ, поскольку специалист учитывает большое количество факторов.
2. Доходная методика — таким способом определяется вероятность и размер роста или снижения стоимости недвижимости, доходов от ее эксплуатации.
3. Затратная методика — делается расчет затрат на создание объекта недвижимости с такими же характеристиками и в том же районе с учетом большого количества факторов и затрат на содержание и эксплуатацию квартиры (дома).

Что при этом учитывает оценщик, какие данные следует считать факторами для определения цены квартиры?

Факторы, формирующие стоимость квартиры

Это ее расположение, состояние окружающей инфраструктуры, характеристики и состояние строения, наличие или отсутствие отделки (ремонта), стоимость аналогичных объектов, расположенных по соседству. В расчеты включается много деталей, которые могут оказать воздействие на оценку — это и близость дорог, и этаж, и шум от лифта, и состояние коммуникаций в квартире и строении. При этом не включаются в отчет обременения, связанные с наличием других собственников, поскольку это вопрос юридического характера. Но указание в документе владельцев долей сразу говорит покупателю о возможных трудностях.

Сколько стоит оценка недвижимости

При необходимости отчет может быть составлен для отдельного помещения или доли в недвижимом имуществе. Примерная стоимость оценки вашей квартиры зависит от ее площади и долевого участия других собственников. Гарантией добросовестности оценщика служит заключенный с ним договор на оказание услуги. Переданный вам Отчет принимается как официальный документ, за содержание которого несет ответственность составивший его специалист.